Kira Tahliye ve Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk ve Güncel Süreçler

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren ile kiracı arasındaki uyuşmazlıklar, son yıllarda mevzuatta yapılan değişiklikler ve yargı kararlarıyla birlikte en yoğun hukuki alanlardan biri haline gelmiştir. Kira ilişkilerinde kira bedelinin piyasa rayiçlerinin altında kalması durumunda "Kira Tespit Davası", taşınmazın boşaltılması istendiğinde ise "Tahliye Davası" gündeme gelmektedir.

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Yargı Paketi ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, ilamsız icra takipleri hariç olmak üzere kira ilişkisinden doğan tüm tahliye ve kira tespit uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu dava şartı haline getirilmiştir. Bu yazıda kira tespit ve tahliye davalarının temel şartları ile arabuluculuk süreci ele alınmıştır.

Kira Tespit Davası (TBK m. 344) ve 5 Yıllık Süre Kuralı

Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür. Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi, tespit taleplerini iki temel döneme ayırmaktadır:

1. Beş Yıldan Kısa Süreli Kira Sözleşmelerinde Artış

Kira sözleşmesinde taraflarca bir artış oranı kararlaştırılmışsa, bu oran bir önceki kira yılının Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalarını aşmamak kaydıyla geçerlidir. Taraflarca bir anlaşma yapılmamışsa, hâkim yine TÜFE 12 aylık ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirleme yapar.

2. Beş Yılı Dolduran Kira Sözleşmelerinde Emsal Rayiç Tespiti (TBK m. 344/3)

Sözleşmenin başlangıcından itibaren beş yıl geçtikten sonra veya beş yıldan uzun süreli sözleşmelerde; TÜFE artış oranı sınırlamasına tabi olmaksızın serbest piyasa rayiçlerine göre kira tespiti istenebilir.

Bu davada hâkim:

• TÜFE 12 aylık ortalamasını,
• Kiralananın konumu, büyüklüğü, yaşı ve imar durumunu,
• Bölgedeki emsal kira bedellerini (bilirkişi marifetiyle) inceleyerek yeni kira bedelini belirler.

Hakkaniyet (Eski Kiracı) İndirimi: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatları uyarınca; bilirkişi marifetiyle belirlenen boş emsal rayiç bedel üzerinden, kiracının eski kiracı olması gözetilerek mahkemece takdiri bir hakkaniyet indirimi (uygulamada somut olayın niteliğine göre çoğunlukla %10 ila %20 civarında) uygulanabilir. Bu indirim kanuni sabit bir zorunlu oran olmayıp hakimin dosya kapsamına göre kullandığı takdir yetkisidir.

Dava Açma Zamanı ve İhtar Şartı (TBK m. 345)

Yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti davasında usul kuralları:

• Genel Kural (TBK m. 345/2): Dava, yeni kira döneminin başlamasından en geç 30 gün önce açılmalı veya kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin kiracıya yazılı bir bildirim/ihtarname tebliğ edilmiş olmalıdır. İhtarname süresinde tebliğ edilmişse, dava yeni kira dönemi içinde açılsa dahi belirlenecek bedel dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Sözleşmede Artış Şartı Bulunması (TBK m. 345/3): Sözleşmede yeni kira döneminde kiranın artırılacağına ilişkin açık bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada belirlenecek kira bedeli, ayrıca bir 30 gün önceden ihtarname şartı aranmaksızın yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Bu kural, hak kaybı yaşanmaması adına en kritik istisnadır.

Başlıca Kira Tahliye Nedenleri (TBK m. 350–352)

Kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı kendiliğinden tahliye edemez. TBK m. 347 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı sözleşmeyi feshetmedikçe sözleşme birer yıllık sürelerle kendiliğinden uzar. Kiraya verenin sözleşmeyi gerekçesiz feshedebilmesi için ancak 10 yıllık uzama süresinin dolmuş olması gerekir.

Bu süre dolmadan açılabilecek kanuni tahliye sebepleri şunlardır:

1. Yazılı Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracının, kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak taahhüt etmesidir. Geçerlilik şartları:

• Yazılı Olması: Islak imzalı veya güvenli elektronik imzalı olmalıdır.
• Tahliye Tarihinin Belirli Olması: Gün, ay, yıl açıkça belirtilmelidir.
• Kiralananın Tesliminden Sonra İmzalanmış Olması: Kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşme öncesinde baskı altında imzalatılan taahhütler Yargıtay içtihatları uyarınca geçersizdir.
• Süre: Taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı veya tahliye davası açılmalıdır.

2. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye (TBK m. 350)

Kiraya verenin; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açmasıdır.

• İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.
• Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemlerine uyularak 1 ay içinde dava açılmalıdır.
• 3 Yıl Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355): İhtiyaç sebebiyle tahliye sağlandıktan sonra haklı sebep olmaksızın taşınmaz 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi takdirde eski kiracıya tazminat ödenir.

3. Yeni Malikin İhtiyacı (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan iktisap eden yeni malik; taşınmazı edindiği tarihten itibaren 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek şartıyla, iktisap tarihinden 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

4. İki Haklı İhtar Sebebiyle Tahliye (TBK m. 352/2)

Bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise aynı kira yılı içinde, kiracının kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kendisine farklı iki aya ilişkin iki haklı ihtar tebliğ edilmişse, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.

Zorunlu Arabuluculuk Süreci (6325 s. K. m. 18/B)

1 Eylül 2023 itibarıyla kira tespit ve tahliye taleplerinde arabuluculuk bir dava şartıdır:

• Dava açılmadan önce adliyelerdeki Arabuluculuk Bürosu’na başvurulur.
• Arabulucu süreci 3 hafta içinde (zorunlu hallerde en fazla 1 hafta uzatılarak 4 haftada) sonuçlandırır.
• Taraflar anlaşırsa düzenlenen arabuluculuk anlaşma belgesi mahkeme kararı (ilam) hükmündedir.
• Anlaşma sağlanamazsa son tutanak düzenlenir ve dava ancak bu son tutanakla birlikte sulh hukuk mahkemesinde açılabilir. Doğrudan dava açılması halinde dava usulden reddedilir.

Görüşme Öncesi Hazırlanabilecek Belgeler

• Kira sözleşmesi ve varsa kefaletname / ek protokoller,
• Varsa noter onaylı veya yazılı tahliye taahhütnamesi,
• Taraflar arasında keşide edilen noter ihtarnameleri ve tebliğ şerhleri,
• Son 1-2 yıla ait kira ödemelerini gösterir banka dekontları / hesap hareketleri,
• Varsa taşınmaza ilişkin tapu senedi ve güncel belediye rayiç belgesi.

Kira uyuşmazlıkları, tahliye davaları ve kira tespit süreçlerinde hukuki danışmanlık almak için büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Soru: Ev sahibi 'oğlum evlenecek, kendim oturacağım' diyerek beni evden çıkardı ama 2 ay sonra evi internette 3 katı fiyata kiralığa koydu. Ne kadar tazminat alabilirim? 6098 sayılı TBK m. 355 uyarınca, gereksinim (ihtiyaç) gerekçesiyle tahliyesi sağlanan taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz. Ev sahibi bu yasağa aykırı davrandığında, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Kiracı; taşınmazın internetteki kiralık ilanını veya yeni kiracıyla yapılan sözleşmeyi delil göstererek Sulh Hukuk Mahkemesi'nde doğrudan 1 yıllık kira bedeli tutarında maddi tazminat davası açabilir.

Soru: Evi kiralarken bana boş tahliye taahhütnamesi imzalattılar, şimdi ev sahibi üzerine tarih yazarak icraya koymuş. İptal ettirebilir miyim? Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihatlarına göre, boş kağıda imza atan kişi (beyaza imza) bunun sonucuna katlanmak zorundadır kuralı geçerli olsa da; taahhütnamenin kira sözleşmesiyle aynı gün (kira ilişkisi kurulurken baskı altında) imzalandığı ispatlanabilirse taahhütname geçersiz sayılır. İcra takibi (Örnek No: 14) tebliğ edildiğinde 7 gün içinde icra dairesine 'imza ve tahliye tarihine itiraz' edilmelidir. İtiraz takibi durdurur; ev sahibi Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açmak zorunda kalır ve taahhütnamenin kira sözleşmesiyle eşzamanlı alındığı tanık, yazışma veya mürekkep yaşı incelemesiyle savunulabilir.

Soru: Evden çıktım ve anahtarı bıraktım ama ev sahibi teslim almadığını söylüyor. Kira borcu sürer mi? Evet, en büyük hukuki tuzaklardan biri budur. Kiralanan taşınmazı fiilen boşaltmak ile hukuken geri teslim etmek farklıdır. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre kiralananın tahliye edildiğinin ispat yükü kiracıya aittir ve bu teslim ancak yazılı bir 'Anahtar Teslim Tutanağı' veya ev sahibinin açık yazılı ikrarı ile ispatlanabilir. Anahtarın apartman görevlisine veya üçüncü kişiye bırakılması, bu kişilere ev sahibi tarafından açık ve yazılı teslim alma yetkisi verilmedikçe kural olarak geçerli teslim sayılmaz. Teslim; ev sahibine veya yetkili vekiline yazılı 'Anahtar Teslim Tutanağı' ile yapılmalı, ev sahibinin teslim aldığını açıkça teyit ettiği yazılı delillerle (ispat kuralları çerçevesinde) belgelenmeli veya ev sahibi almaktan kaçınıyorsa notere tevdi / Sulh Hukuk Mahkemesi'nden 'tevdi mahalli tayini' (TBK m. 106-107, 334) istenmelidir; aksi halde anahtarın usulünce tevdi edildiği tarihe kadar kira borcu işlemeye devam edebilir.

Soru: Kiracının kirayı elden ödemesi veya banka dekontuna 'kira' yazmaması tahliye sebebi midir? Hazine ve Maliye Bakanlığı tebliğleri uyarınca konut kiralarının banka veya PTT üzerinden ödenmesi yasal zorunluluktur. Dekonta 'kira bedeli' yazılmamış olsa dahi her ay düzenli olarak ev sahibinin hesabına gönderilen tutarlar aksi kanıtlanmadıkça kira ödemesi sayılır; paranın başka bir borca ait olduğunu ispat yükü ev sahibindedir. Ancak kirayı elden ödeyip karşılığında imzalı makbuz almayan kiracı, ev sahibinin başlatacağı tahliye talepli icra takibine (Örnek 13) karşı ödeme yaptığını tanıkla ispatlayamaz ve 30 gün içinde ödemezse temerrüt nedeniyle tahliye edilir.